片區綜合開發項目市場化融資模式要點分析

片區綜合開發項目市場化融資模式要點：

一、項目資本金

基礎設施建設投資成為本輪穩定宏觀經濟的重要手段，但資本金到位困難成為制約項目建設和貸款投放的重要因素之一。

1、2022已經推出了8,000億元政策性銀行信貸額度和國開行、農展行、進出口行分別設立七千多億元政策性開發性金融工具。2023年政策繼續發力，基金項目將是重要的投資模式。

金融工具的具體用途：

一是補充投資重大項目資本金，不超過全部資本金的50%；

二是對于短期內專項債券作為資本金無法到位的，可以為專項債券搭橋。

政策性、開發性金融工具按照市場化原則投資，依法合規自主決策、自負盈虧、自擔風險，保本微利，只做財務投資行使相應股東權利，不參與項目實際建設運營，并按照市場化原則確定退出方式。投資項目既要有較強的社會效益，也要有一定的經濟可行性，重點投向三類項目：

一是中央財經委員會第十一次會議明確的五大基礎設施重點領域（分別為交通水利能源等網絡型基礎設施、信息科技物流等產業升級基礎設施、地下管廊等城市基礎設施、高標準農田等農業農村基礎設施、國家安全基礎設施）

二是重大科技創新等領域

三是其他可由地方政府專項債券投資的項目

四是機場、新型電力基礎設施、核電站、油氣干線長輸管道和充電樁? 基金項目申報中，監管部門要求申報項目資本金不低于項目總投資20%，累計安排的基金占項目資本金比例在50%以內。此外，扣除各類中央財政性資金、用于項目資本金的專項債券和基金后，地方和項目單位資本金出資比例不得低于項目總投資的5%。

2、8月31日國常會要求，對于基金項目，對商業銀行配足中長期貸款的情況將進行考核。

二、市場化融資銀行如何分析片區項目融資的可行性

銀行從以下兩個角度考慮：

（一）、合規性

1、項目手續合規；

2、開發模式合規（PPP、特許經營、授權模式、政策聯動模式等）；

3、隱性債務合規。

（二）、還款能力

1、片區開發前景（人、技術、產業上下游支撐等）；

2、還款測算；

3、綜合還款能力（主體增信）。

包含多個項目，資金用途與還款來源難以對應不清晰，債務與資產難以對應的項目，較難獲得融資。ABO、投資人+EPC方案要注意，大項目對應拆分的里邊的具體現金流較好的小項目融資，或將大片區拆分為若干小片區進行包裝融資。

三、分層剝離融資方法 如下圖所示：

四、一二級聯動融資

1、以房地產租售為主要產出的片區項目如何融資

1）、以片區的最終產出為還款來源，打通土地一二級開發，做成自平衡項目（如城市更新片區項目、工業地產、商業地產）；

2）、配置合理的土地產權轉讓、房屋銷售、房屋租賃業務，形成可覆蓋總投資的收入 ；

3）、開展市場化融資。

如何打通一二級聯動開發：

1）政策聯動（低效用地、特殊政策[EOD、TOD等]）；

2）操作聯動（產業勾地-帶方案掛牌）；

2、以產業經營為主要產出的片區項目如何融資

首先，看園區定位和引入產業有無前景（寶馬汽車、小米汽車+主體，區位優勢等）其次，規劃好開發項目，安排好開發時序，考慮可融資性和資金鏈銜接（可以先高技術人員的配套等，可先融資）；

綜合運用政府注資、土地和房產收入、標準廠房孵化器等收入、產業導入收入、政府補貼補助收入（補市場、入園企業，如標準廠房補企業，企業再支付租金）、專項債、企業債 。

注意：土地出讓收入、政府支付-的合規性。

五、當片區還沒有收入時的融資——前期征拆及一級開發階段

1、回遷安置房、保障房融資 ；

2、政府采購工程、采購服務及委托代建的短期融資；

3、分期付款+延期付款 ；

4、與有土地出讓收入的項目搭配發行專項債融資；

5、成為有經營性收入項目的配套項目，在收入能夠自平衡的情況下開展市場化融資（發債或貸款）；

6、先短期貸款或借款、延付，條件成熟后項目貸款；

7、專項債+市場化融資 ；

8、二級贖買一級（自然資權益函【2021】15號） ；

9、反向委托或反向購買（一二級政策聯動融資）。